Comment investir en loi Pinel avec une SCI ?

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Investir en SCI avec le dispositif Pinel, c’est cumuler l’avantage de se constituer un patrimoine immobilier à plusieurs et l’avantage de défiscaliser son investissement. Eden Promotion vous explique comment investir en loi Pinel avec une SCI.

Sommaire :

  1. Qu’est-ce qu’une SCI ou société civile immobilière ?
  2. Comment fonctionne une SCI avec la loi Pinel ?
  3. Quelles sont les conditions de l’investissement en Loi Pinel pour une SCI ?
  4. Quels sont les avantages de la Loi Pinel lors d’un investissement en SCI ?

Qu’est-ce qu’une SCI ou société civile immobilière ?

La société civile immobilière permet à plusieurs personnes de se constituer un patrimoine immobilier commun en créant une société ensemble. Il faut être au minimum 2 pour créer une SCI et chaque associé détient un nombre défini de parts sociales.

La SCI permet à chaque associé d’investir à une proportion définie dans le projet immobilier et d’en tirer les bénéfices à proportion de la part investit. La SCI est souvent créée par des familles puisque cette société facilite la transmission des biens. Pourquoi ? La société civile immobilière (SCI) permet de bénéficier de réduction voire d’exonération d’impôts en cas de transmission aux héritiers.

Comment fonctionne une SCI avec la loi Pinel ?

Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur certains investissements immobiliers locatifs. La SCI devra acheter un logement neuf destiné à la location sur une durée définie de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Sur cette période, si un des associés cède ses parts de la société, l’avantage de la réduction d’impôt est perdu. Investir avec le dispositif Pinel en SCI demande donc un engagement sur le long terme pour bénéficier des avantages liés à la constitution de cette société.

Les associés de la SCI bénéficient de l’allégement fiscal en optant pour l’impôt sur le revenu au moment de la constitution de la société (et non de l’impôt sur la société). Ainsi, les associés de la SCI effectuent leur déclaration d’impôt en déclarant les revenus générés par la SCI.

Quelles sont les conditions pour investir en Loi Pinel avec une SCI ?

De même que pour un achat immobilier classique en Pinel, les conditions pour bénéficier du dispositif fiscal sont identiques. Ceci veut dire que la réduction d’impôts liée à la Loi Pinel est répartie entre les associés de la SCI de manière proportionnelle aux parts détendues dans la société. Comme pour un dispositif Pinel en achat individuel, les plafonds de ressources des locataires ainsi que les loyers sont soumis à la localisation du bien dans la zone en question, éligible au dispositif Pinel.

Attention, l’investissement en loi Pinel vie une SCI est possible sous certaines conditions :

  • Pour investir avec un dispositif Pinel via une société civile immobilière, la société ne doit pas se soumettre à l’impôt sur les sociétés (IS) mais à l’impôt sur les revenus (IR).
  • De plus, les associés doivent s’engager ensemble sur la période de location grâce au dispositif Pinel. La cession d’une partie ou de la totalité des parts de la SCI par un seul associé avant l’expiration de l’engagement de location engendrera la perte de l’avantage fiscal de la loi Pinel.

Quels sont les avantages de la Loi Pinel lors d’un investissement en SCI ?

L’avantage le plus connu et le plus évident est la réduction d’impôt des associés sur une période prédéfinie (en fonction du prix de l’achat et de la durée de la location). En France métropolitaine, les propriétaires d’un logement neuf éligible au dispositif Pinel peuvent bénéficier de réductions importantes des impôts sur le revenu :

  • Lors d’une location de 6 ans (engagement), l’abattement fiscal est de 12% du montant investi dans la limite de 36 000€ ;
  • Lors d’une location de 9 ans (engagement), l’abattement est de 18% du montant investi dans la limite de 54 000€ ;
  • Lors d’une location de 12 ans (engagement), l’abattement est alors de 21% du montant investi dans la limite de 63 000€.

Investir avec le dispositif Pinel avec une SCI permet aussi aux associés de se construire un patrimoine immobilier qu’il sera plus simple de céder par la suite. De plus, les associés peuvent tous bénéficier de l’abattement fiscal. Le montant de cette réduction d’impôt dépend bien entendu des parts détenues dans la société.

Créer une SCI permet d’acquérir un bien immobilier à plusieurs, y compris entre les personnes qui ne sont pas de la même famille. Le fait d’investir à plusieurs augmente la capacité d’achat de chacun. Cette solution permet de faire un investissement locatif que les associés n’auraient pas pu obtenir chacun de leur côté.

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