Programme local d’habitat : tour d’horizon

IL EST URGENT DE FAIRE AUTREMENT

Le logement rochelais se caractérise par des prix de vente élevés (de 3 500 €/m2 sur la CDA à plus de 6 000 €/m2 en centre-ville de La Rochelle). Le marché local est donc inaccessible à une grande majorité de ménages. Le territoire étant attractif, les seniors viennent y investir et contribuent à maintenir les prix des logements à la hausse. Les résidences principales cèdent peu à peu le pas aux résidences secondaires. Tous ces éléments, corrélés à une disponibilité foncière rare et à un solde migratoire négatif, traduisent l’urgence de définir de nouvelles lignes stratégiques.

LES GRANDES ORIENTATIONS

Sur l’agglomération, il faut assurer le maintien d’une production de logements soutenue (1 350 logements/ an). L’offre, doit s’adapter aux problématiques locales : il existe encore aujourd’hui trop de besoins spécifiques (jeunes ménages, séniors, populations fragiles) qui ne trouvent pas de réponses dans le parc existant. Les déséquilibres entre territoires se corrigent et (bonne nouvelle) le développement durable s’ancre au cœur de la politique locale de l’habitat. 58 % des logements existants datent d’avant 1975 : il est urgent de les rénover. Sur la commune de La Rochelle, les mêmes tendances se dégagent. Le PLH se donne pour objectif de limiter la fuite des actifs qui sont contraints de partir pour trouver un logement plus abordable en périphérie (environ 400 familles/an). L’offre de logements abordables en ville doit donc être développée.

PERMETTRE À CHACUN D’INVESTIR

Pour faire simple, un logement abordable est un logement vendu à un prix inférieur de 25 à 30% à celui du marché local. Il doit permettre à Monsieur Tout Le Monde d’investir dans une résidence principale et de ramener des jeunes familles avec enfants dans les centres urbains. Plusieurs leviers existent pour faire baisser les prix de revient et de vente : limiter les contraintes d’urbanisme (obligation de stationnement enterré, densité…), minoration des taxes (TVA, taxes locales), minoration foncière (la commune vend au promoteur un terrain à prix réduit). Il est impossible de fabriquer du logement abordable sans baisser ces facteurs de coût. Du côté de l’accédant, il faudra limiter l’effet d’aubaine, comme à Nantes, par exemple, où le propriétaire s’engage à occuper le logement abordable pendant 7 ans minimum. Il doit demander une autorisation s’il veut le louer et la revente est encadrée.

LOGEMENT ABORDABLE : UN ENJEU COLLECTIF À CO-CONSTRUIRE

Côté promoteur, ce concept est forcément partagé : offrir du logement abordable permet d’élargir son panel de clients. Mais cela ne peut pas se décréter. Le prix du logement privé est déjà affecté (à la hausse) par le quota de logements sociaux vendus à prix contraint. Et il résulte d’un ensemble de coûts : ceux que l’on connaît et ceux qui sont cachés. Les matières premières et des salaires ont augmenté, mais une partie de ces hausses a été compensée par des progrès techniques et une meilleure productivité.

Depuis une dizaine d’année, les nouvelles réglementations (thermique, parasismique, acoustique, accessibilité, développement durable, etc.) ont fortement pesé sur le prix final. La FPI estime ce poids à environ 35 % de la hausse totale des prix (version la plus optimiste). Pour arriver à l’objectif commun, la collectivité doit travailler sur les facteurs qu’elle pilote. Les promoteurs doivent s’engager à maîtriser les coûts techniques et commerciaux, ce qui est leur cœur de savoir-faire. Une co-construction politiques/promoteurs est plus que jamais nécessaire si l’on veut résoudre l’équation financière du logement.

UNE APPROCHE HOLISTIQUE DE L’HABITAT

En tant que promoteur proactif sur le territoire rochelais depuis 8 ans, EDEN Promotion milite pour un logement performant et accessible au plus grand nombre. Le groupe conçoit et réalise des programmes intégrant des objectifs forts de réduction des charges énergétiques. Au-delà de cet ADN, il développe de nouvelles pratiques et de nouveaux concepts visant à réduire le coût du logement : dans son nouveau programme La Tour Carrée, EDEN expérimentera le volume capable (logement partiellement habitable et prêt à finir) à un prix particulièrement attractif ; dans son programme Vibratô, le promoteur fabrique actuellement un projet d’habitat participatif dont l’objectif économique est de limiter au maximum risques et frais commerciaux.

La bonne idée

TVA réduite à 5 % + taxes locales du logement social + parking aérien = 25 à 30 % d’économie sur le prix du logement = LOGEMENT ABORDABLE
PS : l’économie de taxes, qui facilite l’achat du primo-accédant, serait un manque à gagner pour la collectivité. Mais si la plus-value de la première revente est taxée à hauteur de cette somme (ce qui n’est pas le cas pour la résidence principale actuellement), la collectivité aura fait un prêt et non un don ! Au bénéfice de l’économie et du parcours résidentiel !

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